606 604 080
499 817 910

21.5.2014

Povinné notářské zápisy  pro SVJ?

                Zákon  č. 72/1994 Sb.  o vlastnictví bytů  (ZOVB)  vyžadoval   formu notářského zápisu  pouze pro první znění stanov, následně  měnit stanovy bylo  možné již bez přítomnosti notáře.  Nový občanský zákoník přinesl v tomto směru změny.       Vycházíme-li  z ust. § 1200 odst. 3 z.č. 89/2012 Sb.  občanský zákoník (NOZ), podle kterého stanovy vyžadují formu notářského zápisu (neplatí to pouze zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na jednotky ujednáním ve smlouvě o výstavbě - tato výjimka se nemůže týkat SVJ, která vznikla na základě ZOVB, protože ta vznikla ze zákona), pak ve vazbě na to  dle ust. § 564 téhož zákona  platí, že pokud zákon vyžaduje pro právní jednání určitou formu, lze obsah tohoto jednání změnit pouze  ve stejné nebo přísnější formě. Podle mého názoru tedy  vyžaduje-li zákon pro stanovy formu notářského zápisu, je možno jejich změny provádět rovněž pouze formou notářského zápisu.

                Vím o tom, že   názory odborné veřejnosti   na shora uvedenou problematiku nejsou jednotné a někteří notáři  klienty z řad  společenství vlastníků jednotek odmítají s tím, že   pro změny jejich stanov se žádná zvláštní forma nevyžaduje.   Objevují se i názory podle kterých

-    je rozhodující, v jaké formě byly přijaty  předchozí stanovy SVJ s tím, že pokud  neměly formu  notářského zápisu, pak ani jejich změna nemusí mít tuto formu nebo

-  forma notářského zápisu se pro stanovy a jejich změny  se uplatní pouze u společenství, která budou zakládána podle NOZ a  tento požadavek neplatí pro  společenství založená dle ZOVB.

                 Osobně za situace, kdy  se názory odborníků různí a závazný může být pouze názor soudu,  i s ohledem na právní jistotu,  svým klientům doporučuji volit formu notářského zápisu jako formu přísnější. Pokud  by se judikatura časem  přiklonila k závěru,  že  forma notářského zápisu byla zbytečná,  nic se  nestane.  Naproti tomu   pokud by  SVJ   stanovy nepřijalo ve formě notářského zápisu a ukázalo by se, že  tato forma  skutečně byla nutná, problém by to být mohl.

V Trutnově dne 22.5.2014

zpracovala

JUDr. Blanka Mourová, advokátka

Zpět