606 604 080
499 817 910

15.2.2016

Bytové právo – několik postřehů, novinek a aktualit pro začátek roku 2016

1)  Lhůta pro úpravu stanov SVJ (pro uvedení stanov do souladu s NOZ) uplyne 31.12.2016. Doporučuji těm, kdo tak ještě neučinili, zahájit přípravu nového znění stanov. 

2) K formě stanov SVJ– o tom, zda  stanovy SVJ, které bylo založeno ještě dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů mají být měněny pouze ve formě notářského zápisu se  stále diskutuje.  Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo stanovisko, dle něhož tato forma není nutná. Problém je v tom, že se jedná sice o stanovisko odborné, nicméně je to stále „jen“ stanovisko ministerstva – je otázkou, jak se v tomto směru vyvine soudní praxe.  Bohužel ani sama skutečnost, že rejstříkový soud  stanovy v té či oné formě vloží do sbírky listin, nemá většího významu. Jedná se jen o  úkon soudního úředníka a podle mých zkušeností rejstříkové soudy zpravidla zkoumají formu listin, které vkládají do sbírky listin pouze v tom případě, kdy na základě těchto listin má být nějaká skutečnost zapsána do rejstříku. V ostatních případech se formou listin vůbec nezabývají.  Pokud jde o soudní rozhodnutí, publikována byla prozatím dvě zcela odlišná.  Na jedné straně z usnesení Vrchního soudu v Praze  sp.zn. 7 Cmo 79/2015 z 28.7.2015 plyne, že o úpravách  stanov ve vazbě na NOZ  není potřeba    rozhodovat za účasti notáře (s výjimkou těch SVJ, která mají ve svých stanovách povinnou účast notáře zakotvenou). Ustanovení § 1200 odst. 3 NOZ totiž dle vyjádření soudu  VS v Praze nedopadá na SVJ vzniklá před 1.1.2014. Opačný názor zaujal Vrchní soud v Olomouci  v usnesení sp. zn. 8 Cmo 278/2015 ze dne 22.9.2015.  Osobně doporučuji svým klientům  držet se „přísnější“ v úvahu připadající varianty a k přijetí rozhodnutí o změně stanov notáře přizvat.  Pokud se v budoucnu judikatura  přikloní k tomu, že stanovy formu notářského zápisu mít nemusely, problém v tom nebude – i stanovy přijaté ve formě notářského zápisu (tedy ve „vyšší“ formě)  budou pochopitelně považovány za platné.   

3) Změna názvu SVJ – tak, aby název obsahoval slova „společenství vlastníků“ – jak to  vyžaduje NOZ, zřejmě nebude nutná.   Zákon v tomto směru vyžadoval a dosud vyžaduje změnu názvu do 31.12.2015, avšak  vzhledem k tomu, že v současné době je již  parlamentem  projednávána novela NOZ, která tento požadavek  ve vztahu k SVJ, vzniklým  dle zákona o vlastnictví bytů ruší, je velmi málo pravděpodobné, že by nedodržení této povinnosti bylo nějakou formou sankcionováno.  Rejstříkové soudy mají  mnoho jiných starostí.  A tady  skutečně lze očekávat, že tato povinnost bude zrušena, byť se tak stane jaksi se zpětnou platností - změnou zákona, která bude přijata dlouho poté, kdy již  lhůta pro splnění povinnosti uplynula.  

4)  Vlastníky bytů, užívaných na základě nájemní smlouvy upozorňuji, že  s účinností od 1.1.2016 máme opět  platné vládní nařízení, které vymezuje pojmy běžná údržba a drobné úpravy související s užíváním bytu.  Vládní nařízení má číslo 308/2015 Sb.

5) Novelou zákona č. 67/2013  Sb.,   kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, se s účinností od 1.1.2016 ruší  povinnost  nájemce  či vlastníka bytu, který je v prodlení s úhradami za služby, platit  poplatek z prodlení.  Neznamená to, že neplatiči  nebudou postižitelní. U  všech  plateb splatných  od 1.1.2016 bude  v případě pozdní úhrady   věřitel mít právo vyúčtovat zákonný úrok z prodlení.  Sankce za neplacení tedy nadále bude stejná bez ohledu na to, zda se jedná o nedoplatky na nájemném,  na příspěvcích do „fondu oprav“ či na služby.

6) Pozor na energetické štítky – PÚNB (průkaz energetické náročnosti budovy)  -  od letošního roku se již  nerozlišují domy podle velikosti energeticky vztažné plochy.  Ke každému pronájmu bytu, nebo ucelené části objektu musí od 1.1.2016 PÚNB být doložen.  Totéž se týká i prodeje bytu.    Vlastník bytu, který byt pronajímá nebo prodává,  se své odpovědnosti v tomto směru může zprostit tím, že požádá příslušné SVJ  o vydání PÚNB a pokud mu průkaz není vydán, může jej nahradit  známým a obvyklým způsobem – tj. předložením vyúčtování energií za poslední tři roky.  Ale pozor – odpovědnosti se tím zbavuje pouze vlastník bytu, nikoliv SVJ, které mu průkaz nevydalo!    Doporučuji  neponechávat nic náhodě – novela z.č. 406/2000 Sb. o hospodaření s energií vedle shora uvedených změn  přinesla i zvýšení postihů za nesplnění povinností a to u fyzických osob na 100.000,-kč a u právnických osob na 200.000,-Kč.

7) Obdobně vysoké sankce (do 200.000,-Kč)  stanoví  zákon  i pro nesplnění povinnosti instalovat na bytových domech rozdělovače topných nákladů (tzv. poměrové měřiče tepla). Tady nejde o  letošní novinku, tato povinnost platí již od 1.1.2015  ve všech bytových domech, které jsou napojeny na nějaký centrální zdroj tepla (tedy i domy s rozvodem z „vlastní“ kotelny).

8)  Nový občanský zákoník (NOZ) rozlišuje

- příspěvek na správu domu a pozemku (obvykle nazývaný „fond oprav“) - § 1180 odst. 1 NOZ ,

- příspěvek na vlastní správní činnost - § 1180 odst. 2 s bližším vymezením v §  17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím a

- zálohy na služby  (§ 3 z.č. 67/2013 Sb.).    

Často bývá chybně zaměňováno či slučováno, provozní náklady nezařazujte mezi služby.

Schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky   a schválení celkové výše příspěvků do fondu oprav pro příští období patří   do výlučné působnosti shromáždění  (bez ohledu na to, co  je  uvedeno ve stanovách SVJ). 

V Trutnově, dne 15.2.2016

JUDr. Blanka Mourová

advokátka

U Nemocnice 83, Trutnov

www.advokat-trutnov.cz

b.mourova@advokat-trutnov.cz
 

Zpět