606 604 080
499 817 910

1.12.2013

Vážení,

jak Vám jistě neuniklo, čeká nás všechny od 1.1.2014 zásadní právní změna. S účinností od 1.1.2014 vstupuje v platnost nový občanský zákon č. 89/2012 Sb.(NOZ) a z.č. 90/2012 Sb. o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) (ZOK). Jde o nové základní kodexy soukromého práva, kterými je zrušena celá řada dosud platných právních předpisů a naopak značné množství nových právních předpisů v návaznosti na NOZ a ZOK bylo a ještě by mělo být přijato.

Pokusím se dále shrnout základní novinky, které souvisí s bytovým právem.

Co nového čeká SVJ a vlastníky bytů

Pokud jde o vlastníky bytů, je třeba uvést, že tito nebudou nuceni hned od počátku příštího roku nezbytně něco měnit. Na úpravu stanov tak, aby tyto byly v souladu s novou právní úpravou mají společenství vlastníků jednotek (nově jen společenství vlastníků) čas až do 31.12.2016. V této lhůtě jsou povinna všechna SV přizpůsobit své stanovy nové právní úpravě a doručit je do rejstříku. Pokud tak neučiní, vyzve je rejstříkový soud k nápravě a stanoví jim dodatečnou lhůtu s tím, že po marném uplynutí této lhůty bude společenství soudem zrušeno a bude nařízena jeho likvidace (i když možnost zrušit a zlikvidovat SVJ je podle mého názoru spíše teoretická, v úvahu tedy budou spíše připadat pořádkové pokuty). Času na změnu stanov je tedy poměrně dost, na druhé straně je však potřeba zdůraznit, že ta ujednání stanov, která odporují donucujícím ustanovením nové právní úpravy, přestávají od 1.1.2014 platit. Pokud tedy nechce SV „žít v nejistotě“ a chce-li mít jasno v tom, co platí a co nikoli, nemělo by s přípravou a přijetím nového znění stanov příliš otálet. Nepříjemnou novinkou pro společenství vlastníků v této souvislosti bude skutečnost, že každá změna stanov bude muset mít formu veřejné listiny (notářského zápisu).

Zápis v rejstříku společenství vlastníků je třeba aktualizovat a uvést do souladu s novou právní úpravou již do 30.6.2014. U fyzických osob by mělo být uvedeno místo pobytu i bydliště, pokud se liší od místa pobytu, mělo by tam být rodné číslo i datum narození, zapisovat se bude počet členů statutárního orgánu (dle stanov, bez ohledu na faktický stav), způsob jednání statutárního orgán u za SV, případně název kontrolního orgánu a počet jeho členů.

Název společenství musí obsahovat slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který vzniklo. Odporuje-li název společenství těmto pravidlům, musí být upraven do 31.12.2015

Nařízení vlády, kterým byly vydány vzorové stanovy SVJ se rovněž s účinností k 1.1.2014 zrušuje, s náhradou, tedy s vydáním nových vzorových stanov ve formě právního předpisu se nepočítá.

Na druhé straně podrobná úprava bytového spoluvlastnictví je součástí zcela nově přijatého vládního nařízení č. 366/2013 Sb. o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které vstoupí v platnost rovněž 1.1.2014. Toto vládní nařízení zejména stanovuje způsob výpočtu podlahové plochy jednotek, vymezuje společné části nemovitosti („narovnává“ dosud problematické balkóny, lodžie, sklepní kóje, sklep apod.), upravuje podrobnosti o správě domu a pozemku.

Společenství vlastníků již nebude vznikat ze zákona tak, jako dosud. SV vznikne až zápisem do rejstříku. Pokud však povinnost založit SV nebude splněna, pak zřejmě nejcitelnější sankcí bude nemožnost převádět jednotky v daném domě, protože katastr nezavkladuje smlouvu o převodu páté jednotky v domě, nebude-li doloženo, že v domě vzniklo SV.

V NOZ se mění se pojetí jednotky, když tento pojem v sobě bude zahrnovat byt plus podíl na společných částech nemovitosti. Předmětem převodu tedy dle NOZ nebude již jednotka + podíl na společných částech domu ale jen jednotka, když pojem jednotka v sobě bude již podíl na společných částech nemovitosti zahrnovat. K tomu je však třeba zdůraznit, že katastr dále povede domy s byty ve vlastnictví ve dvou režimech. Ty dosud vzniklé povede stále jako domy s byty vzniklými dle z.č. 72/1994 Sb. a bytové jednotky v nich umístěné bude při převodu potřeba označovat dle dosud platných právních předpisů. SV bude mít přitom možnost (nikoli povinnost) pod režim NOZ „přejít“ změnou prohlášení vlastníka. Ve vztahu ke katastru nemovitostí je možno zmínit ještě novou povinnost zakládat do sbírky listin úplné znění prohlášení vlastníka při jeho změně (zakládat se bude pochopitelně vedle toho i do sbírky listin u rejstříkového soudu – pozor za neplnění této povinnosti bude mít soud možnost uložit pořádkovou pokutu do výše až 100 tisíc Kč).

Významnou změnou bude možnost sjednat podíl vlastníka na společných částech nemovitosti i jinak než poměrem dle podlahové plochy jednotky. Nově bude možno podíl stanovit i dle kvality jednotky (povahy, velkosti, umístění v domě) nebo rovným dílem.

Užitečným institutem pro řadu SV bude tzv. přídatné spoluvlastnictví. Tento nový institut umožní sjednat stejný režim k vlastnictví několika různých nemovitých věcí. Praktické využití bude mít tento institut ve společenstvích, v nichž vlastníci jednotek společně vlastní například garážová stání, podíl na pozemku za domem apod. Dnes se stává, že vlastník při prodeji jednotky zapomene převést zároveň navazující podíl na pozemku, garážové stání apod., v praxi pak vznikají obtížně řešitelné situace. Nově to při využití režimu přídatného spoluvlastnictví nebude možné, neboť nebude možné převést vlastnictví věci hlavní (nadřazené) bez převodu věci k ní připojené.

Pokud jde o orgány SV velmi praktickou novinkou bude to, že členem orgánu SV nově může být i člověk, který v domě nevlastní žádnou jednotku. Je to šance na řešení v těch společenstvích, kde mezi vlastníky není dostatek zájemců o práci v orgánech společenství. Naproti tomu je potřeba počítat s tím, že nevlastníci budou chtít za svoji dobrou práci pro společenství také dobře zaplatit. Stanovy SV mohou tuto možnost vyloučit. Tam, kde SV mělo místo výboru pouze pověřeného vlastníka, stane se z pověřeného vlastníka předseda společenství, to je pouze terminologická změna. V souvislosti s orgány společenství je konečně třeba zdůraznit, že bude nově posílena jejich odpovědnost. Člen voleného orgánu je povinen vykonávat svoji funkci s péčí řádného hospodáře, každý kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí, NOZ v tomto směru klade na osoby vykonávající funkci člena voleného orgánu mnohem větší nároky než tomu bylo dosud.

Zjednoduší se hlasování na shromáždění, pro schválení naprosté většiny záležitostí bude stačit nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků bytů, přísnější kvórum mohou vlastníci schválit ve stanovách. Ve stanovách mohou vlastníci nově povolit a upravit i hlasování mimo shromáždění (korespondenční hlasování, hlasování per rollam). To se mi jeví jako velmi praktické, řada společenství řeší totiž problém s malou účastí na svolaných shromážděních. Pro jednotlivé vlastníky by naproti tomu mohla být zajímavé snížení množství vlastníků potřebných ke svolání shromáždění (nově bude stačit pouhých deset procent hlasů), věřme, že vlastníci nebudou tohoto svého práva zneužívat.

Pokud jde o práva jednotlivých vlastníků, bude nově výslovně upraveno, že vlastník má právo nahlížet do všech smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. Naproti tomu mezi povinnostmi vlastníka nově výslovně najdeme povinnost vlastní byt udržovat. Při stavebních úpravách prováděných vlastníkem v bytě je nově stanovena povinnost vlastníka na výzvu ze strany osoby odpovědné za správu domu umožnit do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu. Rozšířena je dále oznamovací povinnost vlastníka bytu ve vztahu k SV (povinnost do jednoho měsíce oznámit nabytí vlastnictví jednotky, povinnost vlastníka oznámit svoji adresu a počet osob, které budou mít v bytě domácnost a změny těchto údajů, povinnost oznámit jméno a adresu osoby, které vlastník přenechá byt do nájmu. Každý vlastník má naproti tomu nově právo, aby mu SV sdělilo jméno a adresu kteréhokoli vlastníka či nájemce bytu v domě. Vlastník bude povinen zajistit, aby všechny osoby, kterým umožní přístup do domu nebo bytu, dodržovaly pravidla pro užívání společných částí domu a pozemku a ponese tedy v tomto směru odpovědnost za osoby, kterým např. pronajme svůj byt, za své návštěvy, řemeslníky apod.

Pokud některý vlastník užívá výlučně pro sebe některou část společných prostor (typické například u balkónů, sklepních kójí, garážových stání apod.) stanoví se výše příspěvku tohoto vlastníka do „fondu oprav“ SV s přihlédnutím k této skutečnosti. Náklady vynaložené SV na odměny za správu domu, vedení účetnictví, odměny členů statut. orgánů a podobné náklady na správní činnosti se rozvrhnou rovnoměrně dle počtu jednotek bez ohledu na jejich velikost. Náklady na správu domu a pozemku se mezi vlastníky rozvrhnou podle podílu na společných částech nemovitosti, pokud stanovy neurčí jiný poměr.

Převádí-li vlastník jednotku, je povinen předložit nabyvateli potvrzení správce domu o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele, případně že takové dluhy nejsou. Převodce je pak ze zákona ručitelem za dluhy, které takto přešly na nabyvatele. O obsahu tohoto ustanovení jsou vedeny odborné diskuze, názory na přechod dluhů na nabyvatele bytu nejsou jednoznačné a zřejmě bude potřeba vyčkat, jak si s touto problematikou poradí soudy.

Co nového čeká bytová družstva a jejich členy

Nově jsou družstva a v jejich rámci zvláště i bytová družstva zařazena pod nový pojem „obchodní korporace“ a upravena v ZOK. Vedle toho se pro družstva (jakož i pro všechny ostatní obchodní korporace) užijí i ustanovení NOZ, upravující základní otázky týkající se všech právnických osob.

Pozor - družstva mají na přizpůsobení stanov nové právní úpravě čas pouze do 30.6.2014. Pokud tak neučiní, vyzve je rejstříkový soud k nápravě a stanoví jim dodatečnou lhůtu s tím, že po marném uplynutí této lhůty bude družstvo soudem zrušeno a bude nařízena jeho likvidace. Je třeba počítat i s tím, že má-li členská schůze schválit změnu stanov, je třeba její usnesení osvědčit veřejnou listinou a bude tedy potřeba zajistit na schůzi účast notáře. I u družstev platí, že ta ustanovení stanov, která odporují NOZ a ZOK přestávají platit již 1.1.2014.

Firma bytového družstva musí obsahovat označení „bytové družstvo“.

Pokud jde o hospodaření družstva, nezná již nová právní úprava pojem zapisovaný základní kapitál, nebude to tedy již skutečnost zapisovaná v obchodním rejstříku. Nová právní úprava nezná ani nedělitelný fond, družstvo nadále nebude mít povinnost jej tvořit a doplňovat a bude jen na rozhodnutí jednotlivých družstev, jak s nedělitelným fondem při úpravě stanov naloží.

Vymezuje se nový pojem „družstevní podíl“ , který se bude převádět, či bude předmětem přechodu namísto dosavadního převodu nebo přechodu „členských práv a povinností“.

Nově zákon umožňuje poskytnutí družstevního podílu do zástavy s tím, že bytové družstvo může ve stanovách tuto možnost zcela vyloučit nebo podmínit (například souhlasem představenstva).

Podstatných změn dozná úprava společného členství manželů v družstvu (v návaznosti na novou úpravu manželského majetkového práva dle NOZ). Nadále nebude vyloučeno, aby jedna osoba měla v družstvu více družstevních podílů a nebude ani vyloučeno, aby jeden z těchto podílů byl například v režimu výlučného členství a druhý v režimu společného členství manželů.

Pokud jde o nájem družstevního bytu, nebude již jeho úprava obsahem občanského zákoníku. NOZ v tomto směru odkazuje na zákon o obchodních korporacích a na stanovy bytového družstva. Vzhledem k tomu, že úprava obsažená v ZOK je v tomto směru velmi strohá a odkazuje naopak na použití NOZ, zvyšuje se nově úloha stanov bytového družstva ve věci úpravy práv a povinností z nájmu družstevního bytu. Vzájemná práva a povinnosti pronajímatele (družstva) a nájemce (člena družstva) je tedy v rámci nových stanov možno upravit podle podmínek v daném v bytovém družstvu zcela odchylně, družstvo má možnost nastavit si vlastní pravidla. Této části nových stanov doporučuji věnovat zvláštní pozornost, protože ke každé změně stanov v této části bude pak již vyžadován souhlas všech členů družstva – nájemců družstevních bytů.

Pokud jde o rozhodování družstva, může toto být obdobně jako u SVJ zjednodušeno, i tady je přípustné zavedení rozhodování mimo členskou schůzi – per rollam.

Při převodu družstevního podílu dochází k přechodu nájmu družstevního bytu na nabyvatele včetně všech práv a povinností s tím spojených a to včetně dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu. Nabyvatel družstevního podílu by tedy měl od převodce žádat předložení potvrzení bytového družstva o „bezdlužnosti“.

Co nového čeká nájemce a pronajímatele bytů

Nájemci a pronajímatelé bytů by především neměli přehlédnout, že NOZ obsahuje přechodné ustanovení (§ 3073), dle něhož se nájem od 1.1.2014 řídí novou právní úpravou a to i když k uzavření smlouvy došlo dříve. Podle dosud platné právní úpravy se bude posuzovat pouze vznik nájmu a práva a povinnosti vzniklé do 31.12.2013. Není tedy rozhodně nutné, aby pronajímatelé a nájemci uzavírali k 1.1.2014 nové nájemní smlouvy, musejí však počítat s tím, že ta ujednání nájemních smluv, která odporují donucujícím ustanovením NOZ nebudou od 1.1.2014 účinná.

Novinkou je možnost pronajmout prostory, které v budoucnu teprve vzniknou. Jako byt bude nově možno pronajmout i prostor, který není bytem, není tedy rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení. K uspokojení bytových potřeb nájemce může být nově jako byt pronajata i část rodinného domu, celý dům, obytný vůz, hausbót apod. Pokud se pronajímatel s nájemcem výslovně dohodnou na tom, že k bydlení bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázáni stejně jako by se o bytový prostor jednalo. Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce (vedle bydlení) v bytě i pracovat nebo podnikat.

NOZ nedefinuje již soubor tzv. podstatných náležitostí nájemní smlouvy, zmírnění formálních požadavků na obsah nájemní smlouvy by mělo vést k minimalizaci případů, kdy uzavřená smlouva je vystavena z formálních důvodů riziku neplatnosti. K uzavření nájemní smlouvy nově stačí domluví-li se strany dostatečně určitě na tom, co bude předmětem nájmu a na tom, že pronajímateli náleží za jeho užívání úplata. I když zákon vyžaduje, aby smlouva o nájmu bytu měla písemnou formu, nemůže neplatnost nájemní smlouvy pro nedostatek písemné formy uplatnit pronajímatel ve vztahu k nájemci. Za nedodržení písemné formy ponese tedy odpovědnost výlučně pronajímatel.

Novinkou je tzv. faktický nájem, který vznikne pokud nájemce fakticky byt užívá po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu.

Nájemní právo bude nově možno zapsat do katastru nemovitostí, zdůrazňuji, že se jedná pouze o možnost, k jejímuž využití bude třeba dohody mezi nájemcem a pronajímatelem.

Zvýšena jsou práva pronajímatele pokud jde o možnost zadržet movité věci nájemce, které mohou sloužit na úhradu pohledávek pronajímatele za nájemcem.

Kauce (nově peněžní jistota) nesmí být vyšší než 6ti násobek měsíčního nájemného. Pronajímatel nemá již povinnost vést kauci na zvláštním účtu, nová je naproti tomu dána jeho povinnost vracet kauci včetně úroku.

Pokud jde o výši nájemného, mohou si strany nově sjednat pravidelné každoroční zvyšování nájemného, pokud si toto neujednají, platí pravidla pro možnost jednostranného zvyšování nájemného ze strany pronajímatele v zásadě v nezměněné podobě jako dosud. Novinkou je možnost pronajímatele za stanovených podmínek zvýšit nájemné pokud pronajímatel do domu investoval a zvýšil tím užitnou hodnotu bytu, podmínky bydlení v domě, či provedl úpravy vedoucí k trvalým úsporám energie nebo vody. Novinkou je i možnost sjednání paušálních plateb za služby.

U skončení nájmu rozlišuje NOZ mezi výpovědí s výpovědní dobou a výpovědí bez výpovědní doby. Možnost vypovědět nájem bez výpovědní doby je novinkou, která obdobně jako dosud užívané odstoupení od smlouvy umožňuje pronajímateli ukončit nájem bytu rychle pokud nájemce zvlášť závažným způsobem poruší své povinnosti. Výpovědním důvodem již nebude, pokud má nájemce dva nebo více bytů.

Úprava přechodu nájmu bytu zůstává v zásadě bez výraznějších změn.

Pokud jde o sankce, je v nájmu bytu nově zcela vyloučeno sjednání smluvních pokut. Poplatek z prodlení, který byl dosud zákonnou sankcí za neplacení nájemného a úhrad za plnění, poskytovaná s užíváním bytu, zůstává nadále pouze jako sankce pro neplacení úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu (za služby) a dle ust. z.č. 67/2013 s účinností od 1.1.2014 bude účtován ve výši 1 promile z dlužné částky denně. Hovoří se o tom, že by i tato sankce měla být zrušena a nahrazena zákonným úrokem z prodlení.

NOZ zcela ruší jakékoliv bytové náhrady.

U podnájmu bytu se nově rozlišuje,

1) zda nájemce v bytě sám bydlí a vedle toho část bytu podnajímá a nebo

2) zda byt přenechává do podnájmu a sám bydlí jinde. V prvém případě nepotřebuje nově nájemce k podnájmu souhlas pronajímatele, ve druhém případě se v režimu podnájmu nic nemění to znamená, že souhlas pronajímatele bude vyžadován. Ohledně podnájmu je dobré vědět, že účastníci mohou v nájemní smlouvě sjednat odchylný režim, mohou tedy např. podnájem bytu zcela vyloučit, nebo jej ve všech případech vázat na souhlas pronajímatele.

Do nové právní úpravy se vrací to, co známe z dříve platné právní úpravy jako obnovení a automatické prodlužování doby nájmu u smluv uzavřených na dobu určitou. Bude platit, že pokud nájemce byt užívá po uplynutí sjednané doby nájmu a pronajímatel jej do jednoho měsíce nevyzve k vyklizení bytu, platí, že nájemní smlouva je znovu uzavřena na stejnou dobu, nejdéle však na jeden rok.

Obsahem nájemní smlouvy by mělo být ujednání o tom, které služby bude pronajímatel nájemci zajišťovat. Pokud ve smlouvě takové ujednání nebude, pak platí, že zajišťuje dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod, čištění jímek,dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení i úklid společných částí domu, příjem rozhlasového i TV vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Provede-li nájemce změny bytu bez souhlasu pronajímatele, pak zásadně je povinen při skončení nájmu tyto změny odstranit a nemůže žádat od pronajímatele náhradu nákladů i kdyby úpravou bytu došlo ke zhodnocení bytu. Nadto je výslovně upraveno, že zařízení a předměty upevněné na zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez poškození nebo snížení hodnoty bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovitosti.

Pokud se nájemní smlouva odchyluje od NOZ, pak tím nesmí dojít ke zkrácení práv nájemce. Nájemci není možno smlouvou ukládat ani povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.

 

 

V Trutnově, dne 2.12.2013

 

pro své klienty z řad bytových družstev, SVJ a správců nemovitostí zpracovala

JUDr. Blanka Mourová, advokátka v Trutnově

Zpět